XÁC ĐỊNH HẠN MỨC GIAO ĐẤT Ở THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

By tintuc.luathtm.vn Last updated Th3 18, 2024

Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng, việc phân bổ và quản lý đất đai hợp lý có ý nghĩa vô cùng quan trọng, Nhà nước sẽ tiến hành giao đất, trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tuy nhiên, việc giao đất này Nhà nước cũng đặt ra những quy định về hạn mức đất giao đất; công nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo ổn định về quỹ đất; ngăn chặn sự lãng phí và tích tụ đất; phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Vậy hạn mức về đất ở được quy định ra sao theo Luật đất đai 2013?

Sau đây HTM & Partner xin được tư vấn cho Quý Khách hàng về vấn đề này:

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014;

– Thông tư số 76/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 6 năm 2014.

2. NỘI DUNG

2.1. Hạn mức giao đất ở là gì?

Hạn mức giao đất được hiểu là một ngưỡng giới hạn diện tích đất tối đa mà cơ quan Nhà nước giao đất; công nhân đất cho một hộ gia đình, cá nhân để sử dụng thông qua Quyết định giao đất; Quyết định công nhận QSD đất. Hạn mức đất ở gồm hạn mức tối thiểu và hạn mức tối đa.

2.2. Hạn mức giao đất ở theo luật đất đai 2013:

Hạn mức giao đất ở khác với các quy định về hạn mức đất nông nghiệp. Nếu như hạn mức đất nông nghiệp phân theo từng loại đất nông nghiệp; từng khu vực xác định là phân theo đồng bằng hay miền núi trung du. Thì hạn mức giao đất ở sẽ theo các quy định về hạn mức tại từng địa phương, nó thường phản ánh nhu cầu cụ thể và điều kiện địa phương của từng vùng.

Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về đất ở tại nông thôn nêu:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất ở đô thị nêu:

“UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

Như vậy căn cứ vào hai quy định trên, hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

– Đối với đất ở tại nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong quy trình quy định rõ hạn mức đất ở này, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét các yếu tố như nhu cầu sử dụng đất của cộng đồng nông dân, tình trạng đất đai và các kế hoạch phát triển nông thôn mà quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương, giúp bảo đảm rằng mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân có đủ diện tích đất cần thiết để xây dựng nhà ở và sinh sống, đồng thời không gây ra lãng phí hay quá tải đất đai.

– Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị. Điều áp dụng cho những trường hợp khi cơ sở hạ tầng hoặc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa đủ điều kiện để giao đất cho các cá nhân. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đảm bảo cho mỗi gia đình, cá nhân có đủ diện tích đất cần thiết để xây dựng nhà ở và sinh sống; đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của đô thị.

Thẩm quyền quy định hạn mức giao đất: Tuy cách xác định hạn mức giao đất ở nông thôn và hạn mức giao đất ở đô thị khác nhau, tùy vào mỗi địa phương nhưng UBND cấp tỉnh đều là cơ quan có thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở tại 2 địa phương này.

2.3 Quy định pháp luật về các trường hợp xác định hạn mức giao đất ở:

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong các trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.

Ví dụ 1: Ông A đang sử dụng 02 thửa đất hợp pháp: thửa đất thứ nhất là đất ở, có diện tích 70m² ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ hai 1.000m² ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại quận X là 100m²; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện Y là 150m². Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức.

Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất thì 60m² đất nêu trên được xác định là diện tích đất trong hạn mức

Tiếp đó, ông A làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 30m² (= 100m² – 70m²),
- Diện tích vượt hạn mức là 700m² (= 1.000m² – 30m²).

* Lưu ý: Việc cộng dồn thửa đất này được áp dụng cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Trường hợp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đã lựa chọn hạn mức nhưng thửa đất được cấp Giấy chứng nhận có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc hạn mức giao đất ở tại địa phương, sau ngày 01 tháng 7 năm 2014 hộ gia đình, cá nhân đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất thứ hai thì phần diện tích đất trong hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất đã lựa chọn nêu trên sẽ được sử dụng để tính cho thửa đất thứ hai khi xác định diện tích trong và ngoài hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

Ví dụ: Ông A đang sử dụng 02 thửa đất hợp pháp: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, có diện tích 70m² ở huyện X, tỉnh K; thửa đất thứ hai có diện tích 150m² ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.

Năm 2012, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thứ nhất. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện X, tỉnh K là 100m².

Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70m² đất được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức.

Năm 2015, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

- Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 30m²(= 100m² – 70m²)
- Diện tích vượt hạn mức là 120m²(= 150m² – 30m²)

– Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Ví dụ: Ông A, ông B, và bà C được bố mẹ để lại thừa kế 01 thửa đất 240m² tại huyện X, tỉnh Y có nguồn gốc là đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào; bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác. Hạn mức sử dụng đất tại huyện X là 100m². Năm 2016, thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp ông A, ông B và bà C thống nhất và hoàn thành việc tách thửa đất làm 03 thửa, mỗi thửa 80m² thì:

- Ông A và ông B được cấp Giấy chứng nhận với mỗi phần diện tích 80m² đã tách thửa của mình và được xác định là diện tích đất trong hạn mức.
- Thửa đất 80m² của bà C được xác định là diện tích đất vượt hạn mức.

+ Trường hợp ông A, ông B và bà C cử ông B làm đại diện thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ thửa đất 240m² (trong trường hợp không được phép tách thửa) thì diện tích 100m² trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, còn diện tích đất 140m² là vượt hạn mức.

– Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất.

Ví dụ: Năm 2012, ông A được bố mẹ thừa kế cho một thửa đất 250m², đã được cấp Giấy chứng nhận và nộp đủ tiền sử dụng đất nên ông A chỉ làm thủ tục chuyển tên trên Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, ông A chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất nào.

Năm 2015, ông A làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 200m² đất nông nghiệp, có nguồn gốc được Nhà nước giao đất năm 2004 theo quy định của pháp luật về đất đai sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì ông A được xác định diện tích đất trong hạn mức.

Trên đây là phần trình bày của HTM & PARTNER về: XÁC ĐỊNH HẠN MỨC GIAO ĐẤT Ở THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013.

Quý khách có nhu cầu Tư vấn pháp luật – Dân sự – Hình sự – Hành chính, xin quý khách vui lòng liên hệ:

LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 0989. 111. 863
Phụ trách nội dung:ThS. LS. TRẦN VĂN HUY – Luật sư điều hành HTM & PARTNER

Địa chỉ: Số 70, Ngõ 203, Đường Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Website: https://luathtm.vn/

Email: Luathtm.vn@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luathtm/

Zalo liên hệ Luật sư: 0989. 111. 863

Mã QR Zalo Luật sư:

XÁC ĐỊNH HẠN MỨC GIAO ĐẤT Ở THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013