ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN THÌ CÓ TẶNG CHO ĐƯỢC KHÔNG
ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN THÌ CÓ TẶNG CHO ĐƯỢC KHÔNG
Điều kiện đầu tiên để chuyển nhượng, tặng cho nhà đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể thực hiện thủ tục tặng cho mặc dù ít xảy ra và khó thực hiện.Bài viết sau của Công Ty Luật HTM sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này ?
1.CƠ SỞ PHÁP LÝ.
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
2.NỘI DUNG TƯ VẤN
Đất không có GCN là gì?
Đất chưa có GCN là quyền sử dụng đất của thửa đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tình trạng pháp lý, quá trình sử dụng đất chưa được coi là hợp lệ.
Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán thông qua hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Điều kiện chung về tặng cho quyền sử dụng đất:
Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng)
Và ngoài những điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và và Điều 194 Luật Đất đai 2013.
Có thể thấy rằng, hầu hết mọi giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc phải có, bởi chức năng của nó được Luật đất đai 2013 quy định rõ tại khoản 16 Điều 3, rằng:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Vậy có trường hợp nào đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện tặng cho hay không?
Các trường hợp người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định chung của Luật Đất đai 2013:
Theo quy định tại điểm a khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”
Cũng tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017, quy định về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật như sau:
Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, có hai thời điểm để xác định người sử dụng đất có thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất: Thời điểm từ 01.7.2014 đến nay:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu có GCNQSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất nhận thừa kế hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Đối với trường hợp là đất nông nghiệp, người sử dụng đất vẫn có thể đem tặng cho sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân theo quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013, theo đó chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Đối với trường hợp nhận di sản thừa kế là đất thì người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ cần đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 99, Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013 và đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp Luật.
Còn với những trường hợp khác, người sử dụng đất cần phải có GCNQSDĐ hoặc có các giấy tờ liên quan đến để chứng minh mình là người sử dụng hợp pháp của thửa đất thì mới có thể thực hiện tặng cho được.
Trường hợp 2: Người nhận thừa kế thuộc đối tượng không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)
“Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp Luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
Như vậy, người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho (quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013).
Thời điểm việc tặng cho trước ngày 01/7/2014
Đối với trường hợp sử dụng đất do được tặng cho từ trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ mới mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
“54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;”
Trên đây là tư vấn của HTM & Partner về ” ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN THÌ CÓ TẶNG CHO ĐƯỢC KHÔNG”.
Quý khách có nhu cầu Tư vấn pháp luật – Dân sự – Hình sự – Hành chính, xin quý khách vui lòng liên hệ:
LUẬT SƯ TƯ VẤN TRỰC TIẾP: 0989. 111. 863
Phụ trách nội dung:ThS. LS. TRẦN VĂN HUY – Luật sư điều hành HTM & PARTNER
Địa chỉ: Số 70, Ngõ 203, Đường Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Website: https://luathtm.vn/
Email: Luathtm.vn@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luathtm/
Zalo liên hệ Luật sư: 0989. 111. 863
Mã QR Zalo Luật sư:
